上周四，一則關(guān)于"銀監(jiān)會調(diào)查綠城集團房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)"的消息，在引爆市場對綠城集團財務(wù)狀況擔(dān)憂的同時，也導(dǎo)致了地產(chǎn)股的"雪崩"。當(dāng)日，綠城中國在香港市場上一度大跌逾17%至4.43港元，A股市場上的大盤地產(chǎn)股亦深受其害，保利、萬科、招商地產(chǎn)、金地集團等均達到5%以上的跌幅。

　　"銀監(jiān)會可能是想了解單個房地產(chǎn)企業(yè)的信托產(chǎn)品情況，也不是說綠城真的出了問題。但這件事情可能引發(fā)連帶效應(yīng)，對整個房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈條形成沖擊，特別是通過信托融資可能更加不易。"一位在信托公司任職多年的業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者。

　　未雨綢繆

　　在銀根緊縮和房產(chǎn)新政兩面夾擊的當(dāng)前，負(fù)債率業(yè)內(nèi)排名最高的綠城很難不引人關(guān)注，這或許也是監(jiān)管部門對其格外"垂青"的原因。

　　自登陸H股以來，綠城每年的年度負(fù)債率幾乎都不低于140%。綠城2011年中期報告顯示，截至6月30日，公司的凈資本負(fù)債率為163.2%，較2010年年底上升了31.2個百分點。而根據(jù)瑞信的研究報告，綠城今年上半年的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)總額達53億元，如果將這部分計入，凈負(fù)債比率還將上升33%。

　　目前，綠城信托融資的平均成本已經(jīng)達到15%以上。其中，綠城與平安信托就溫州項目聯(lián)合募集8.75億元的信托產(chǎn)品，年融資成本高達25%；此外，綠城日前與中海信托達成的融資9.92億元至19.83億元的協(xié)議，被業(yè)內(nèi)視為綠城的又一"鋌而走險"之作。協(xié)議內(nèi)容顯示，如果綠城發(fā)生重大不利事件，將以1元代價向中海信托出售其抵押的杭州項目公司和無錫項目公司的所有剩余權(quán)益。

　　而在高負(fù)債的同時，綠城的銷售卻步履維艱。2010年綠城銷售額達580億元，利潤卻只有10億元，利潤率不到2%。而綠城所售樓盤價格的毛利基本在50%至200%之間。有分析指出，這只能說明大部分利潤被"高利貸"吃了。來自于綠城的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，綠城累計取得銷售額約248億元，僅完成全年550億銷售目標(biāo)的一半。

　　雖然綠城一直在高負(fù)債率中長袖善舞，但在銀根緊縮和房地產(chǎn)市場低迷的當(dāng)前，銷售不濟、利潤不佳的綠城集團能否順利償還百億級別的信托合作業(yè)務(wù)，還是讓監(jiān)管層憂心忡忡。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，在樓市前景總體趨淡的大背景下，監(jiān)管部門通過信托公司對開發(fā)商的債務(wù)償還能力進行摸底，對信托融資的風(fēng)險進行評估，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)潛在債務(wù)違約風(fēng)險的未雨綢繆。

　　愈見艱難

　　在向銀行求貸無門、企業(yè)直接融資受限后，信托渠道是很多資金鏈承壓的房地產(chǎn)開發(fā)商仰仗的最后稻草。

　　中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的今年上半年信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，二季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金累計達1183.02億元，資金余額為6051.91億元，較去年同期的3153.63億元增加2898.28億元，增幅達到91.9%。

　　對于通過信托渠道融資的房企來說，亦需要付出更多成本。西南財經(jīng)大學(xué)信托與理財研究所監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年共發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品1456款，平均年化預(yù)期收益率9.46%。其中資金運用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托數(shù)量為343款，其平均的年化收益率高達10.86%，在各類信托產(chǎn)品中處于明顯的領(lǐng)先地位。

　　房地產(chǎn)信托發(fā)行過快過猛、融資主體公司資質(zhì)良莠不齊加上地產(chǎn)公司負(fù)債經(jīng)營的特性，引起了監(jiān)管機構(gòu)的高度重視。今年以來，監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管更加嚴(yán)格，要求信托公司每月上報《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險監(jiān)測表》，并進行窗口指導(dǎo)等，坊間甚至一度熱傳銀監(jiān)會即將叫停房地產(chǎn)信托。而銀監(jiān)會此次對綠城的房地產(chǎn)信托調(diào)查，比之前的窗口指導(dǎo)更加直接。

　　經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)分析，如果銀監(jiān)會通過調(diào)查資產(chǎn)負(fù)債率比較高的房地產(chǎn)公司的信托產(chǎn)品，并實質(zhì)上叫停，則意味著上半年繞道房地產(chǎn)信托獲得1600多億元資金的開發(fā)商，面臨進一步資金趨緊的情況。

　　前述信托公司人士告訴本報記者，銀監(jiān)會調(diào)查綠城是一個監(jiān)管趨嚴(yán)的信號。"如果樓市調(diào)控政策和信貸政策保持不變，房地產(chǎn)信托融資這條路又變得艱難的話，資金鏈脆弱的房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨生死存亡。"